Меню

Технический заказчик по капитальному ремонту это



Муниципалитет – техзаказчик работ по проведению капремонта в МКД: особенности и риски

В чем проблема

Сегодня ряд муниципалитетов возлагает на себя функции технического заказчика при реализации региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов. В этом случае муниципалитет заключает договор с региональным оператором, а затем самостоятельно проводит конкурсы, выбирает подрядчиков и следит за качеством выполняемых работ. Однако не все районы и городские округа стремятся получить эти функции.

ПРИМЕР: Девять муниципалитетов Нижегородской области стали техническими заказчиками работ по капитальному ремонту многоквартирного жилья. Два соглашения – с Балахнинским районом и Шахуньей – находятся на стадии подписания. С Нижним Новгородом соглашение еще не подписано: техническая часть отработана, остался один нюанс – оплата услуг техзаказчика. Администрации городских округов Арзамас, Саров, Выкса, Вачского и Павловского муниципальных районов отказались от заключения договоров о принятии на себя функций технического заказчика.

Рассмотрим, почему опыт передачи региональными операторами функций технического заказчика услуг и (или) работ по капитальному ремонту в многоквартирных домах органам местного самоуправления сегодня ограничен. Приведем рекомендации органам местной власти, которые решили принять на себя исполнение данных функций.

Какие функции выполняет техзаказчик

Технический заказчик – юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от его имени:

  • заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации, строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства;
  • подготавливает задания на выполнение этих видов работ;
  • предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ;
  • утверждает проектную документацию;
  • подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию;
  • исполняет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности.

Проведение капитального ремонта в многоквартирных домах обеспечивает региональный оператор. Это специализированная некоммерческая организация, созданная субъектом РФ. К числу функций регионального оператора относится исполнение обязанностей технического заказчика работ по капитальному ремонту общего имущества в МКД, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете или счетах регионального оператора (п. 3 ч. 1 ст. 180 Жилищного кодекса РФ).

Когда можно передать функции технического заказчика органам местного самоуправления

Субъект РФ имеет право предусмотреть в региональном законе случаи, в которых функции технического заказчика могут исполняться органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными и казенными учреждениями по договору с региональным оператором (ч. 4 ст. 182 Жилищного кодекса РФ). Анализ региональных законов показывает, что часть субъектов РФ такие случаи не предусмотрела. В таких регионах органы местного самоуправления не могут исполнять функции технического заказчика капитального ремонта многоквартирных домов в рамках региональной программы. Там же, где передача функций технического заказчика возможна в соответствии с региональными законами, должны быть определены случаи или случай для такой передачи. Наиболее часто функции технического заказчика передаются в случаях:

  • согласия органа местного самоуправления на передачу;
  • наличия и деятельности на территории региона только одного регионального оператора;
  • предоставления за счет средств местного бюджета финансовой поддержки работ по капитальному ремонту многоквартирных домов;
  • превышения установленной величины суммарной стоимости работ по капремонту на территории муниципального образования в течение очередного года реализации региональной программы капитального ремонта.

Между тем желательно, чтобы возможность передачи функций технического заказчика капитального ремонта органам местного самоуправления была обусловлена прежде всего объективными трудностями, связанными с постоянным присутствием регионального оператора в муниципальных образованиях, удаленных от регионального центра, в связи с запретом на создание филиалов и открытие представительств. Но именно такой случай редко встречается в региональных законах.

Нельзя считать обоснованными все без исключения случаи передачи функций технического заказчика органам местного самоуправления, установленные региональными законами. Приведем лучший пример перечня случаев передачи функций технического заказчика органам местного самоуправления, определенных регионами.

1. Населенный пункт, на территории которого находится многоквартирный дом, удален от населенного пункта, являющегося местом нахождения регионального оператора, на расстояние свыше 100 км.

2. Более 50 процентов общей площади помещений в многоквартирном доме находится в муниципальной собственности.

3. Многоквартирный дом относится к объектам культурного наследия (памятникам истории и культуры) муниципального значения.

4. Предоставление муниципальной поддержки на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется за счет средств местного бюджета.

5. Многоквартирный дом находится на территории закрытого административно-территориального образования или муниципального образования, наделенного статусом городского округа.

Наличие в многоквартирном доме (многоквартирных домах) помещений, находящихся в муниципальной собственности, часто указывается в региональных законах как достаточное основание для передачи органам местной власти функций технического заказчика капитального ремонта. В отдельных случаях норма регионального закона обязывает органы местной власти выполнять функции технического заказчика во всех МКД при наличии на территории муниципального образования МКД, в которых имеются жилые помещения в муниципальной собственности. Таким образом, эта обязанность устанавливается для всех, потому что вряд ли найдется хоть одно муниципальное образование, где в МКД нет ни одной квартиры в муниципальной собственности. Очевидно, что такой случай, предусмотренный региональным законом, и связанная с ним обязанность органов местного самоуправления не соответствуют Жилищному кодексу РФ.

Читайте также:  Ремонт передней подвески нивы шеви

НА ЗАМЕТКУ:

Почему важна профессиональная готовность муниципалитета

Функции технического заказчика – это профессиональные функции, при исполнении которых должны соблюдаться соответствующие требования законодательства. Так, функции технического заказчика может выполнять только член саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно- строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, за исключением отдельных случаев (п. 22 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ). Членство в саморегулируемой организации обеспечивает механизм компенсации ущерба, нанесенного по вине технического заказчика. Но для регионального оператора предусмотрено исключение: определена не обязанность, а право быть членом саморегулируемой организации (ч. 42 ст. 178 Жилищного кодекса РФ). Поэтому субъекты РФ должны устанавливать также условия передачи органам местного самоуправления функций технического заказчика, связанные с профессиональной готовностью администраций к их осуществлению.

Какой договор обезопасит орган местного самоуправления

Органы местного самоуправления часто не хотят брать на себя функции технического заказчика, потому что боятся ответственности за качество выполняемых работ в связи с недостаточной квалификацией и мощностью своих подразделений. Кроме того, из-за дотационности и участившихся случаев передачи государственных полномочий без соответствующего финансирования муниципалитеты опасаются взять на себя что-то лишнее.

Следует учитывать, что при передаче региональным оператором функций технического заказчика капитального ремонта многоквартирных домов органам местного самоуправления ответственность за конечный результат исполнения этих функций перед собственниками помещений в многоквартирных домах несет региональный оператор. Кроме того, для защиты интересов собственников помещений в многоквартирных домах установлена субсидиарная ответственность субъекта РФ (ч. 6 ст. 178 Жилищного кодекса РФ).

В то же время в законодательстве нет ответа на вопрос, чем обеспечивается ответственность органов местного самоуправления перед региональным оператором. Непонятно и то, как будет возмещаться возможный ущерб, нанесенный неквалифицированными действиями муниципалитета при исполнении функций технического заказчика капитального ремонта многоквартирных домов. Некоторые регионы пытаются сегодня решить эти вопросы в рамках договоров о передаче органам местного самоуправления функций технического заказчика. Примерную или типовую форму договора утверждает уполномоченный исполнительный орган власти региона.

Договор содержит перечень функций, передаваемых органам местного самоуправления. Такие перечни могут заметно различаться в разных регионах. Есть примеры договоров с открытым перечнем передаваемых органам местного самоуправления функций и (или) с дополнительными функциями, не относящимися к функциям технического заказчика. Например, связанными с обеспечением финансирования работ по капремонту МКД, которые должен исполнять региональный оператор.

Чтобы обезопасить себя, органам местного самоуправления необходимо настаивать на фиксировании в договоре перечня функций в наиболее конкретном виде.

Какие риски возникают при передаче функций органам местного самоуправления

Нехватка исполнителей. Передача функций технического заказчика органам местного самоуправления не приводит к сокращению сроков, упрощению процедур выбора, расширению круга исполнителей услуг и работ. Органы местного самоуправления, исполняя функции технического заказчика, обязаны при выборе подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов руководствоваться порядком, установленным Правительством РФ для регионального оператора (ч. 5 ст. 182 Жилищного кодекса РФ). Это означает соблюдение тех же конкурсных процедур и выбор подрядчиков из того же реестра квалифицированных подрядных организаций, сформированного субъектом РФ.

При передаче функций техзаказчика муниципалитет может столкнуться с проблемой нехватки потенциальных исполнителей работ. У регионального оператора может быть больше возможностей для создания более привлекательных для подрядчиков условий подрядных договоров при формировании лотов. Например, региональный оператор способен привлечь подрядчика большим объемом работ. У муниципалитета такого стимула может и не быть.

Недостаточное финансирование. Органы местного самоуправления, исполняющие функции технического заказчика, заключают договоры с исполнителями услуг и работ по капитальному ремонту от имени регионального оператора. Услуги и выполненные работы оплачивает региональный оператор.

Все примеры договоров о передаче органам местного самоуправления функций технического заказчика по умолчанию или в явном виде предлагают органам местного самоуправления исполнять переданные функции безвозмездно. При этом на исполнение таких функций региональным оператором субъект РФ должен выделять средства из регионального бюджета. Но при передаче функций технического заказчика орган местной власти эти средства не получает. Создается впечатление, что основная цель передачи функций технического заказчика органам местного самоуправления сегодня – облегчить жизнь региональным операторам и переложить на местные бюджеты затраты на функционирование региональной системы капитального ремонта.

Читайте также:  Рейтинг лучших строительных компаний по ремонту квартир

Выводы и рекомендации

Органы местного самоуправления не в полной мере соответствуют определению технического заказчика. Тем не менее возможность осуществления функций технического заказчика предусмотрена для органов местного самоуправления жилищным законодательством. Исполнение этих функций – право органа местной власти, которым он может воспользоваться в случаях, предусмотренных региональным законом, а не его обязанность.

Рассматривая вопрос об исполнении функций технического заказчика капитального ремонта многоквартирных домов на территории муниципального образования в рамках региональной программы капитального ремонта, внимательно проанализируйте:

  • объем обязательств по договору;
  • срок, в течение которого муниципалитет будет их выполнять;
  • возможность их исполнения силами специализированного подразделения в структуре администрации (достаточность штата, квалификации и опыта сотрудников такого подразделения);
  • возможности местного бюджета.

Органы местного самоуправления большинства муниципальных образований не способны и не готовы сегодня взять на себя функции технического заказчика на предлагаемых регионами условиях. Поэтому рекомендовать муниципальным образованиям брать на себя функции технического заказчика нельзя.

И.В. ГЕНЦЛЕР, заместитель директора направления «Городское хозяйство» фонда «Институт экономики города», руководитель жилищного сектора, к. т. н. по материалам «Практика муниципального управления»

Источник

Технический заказчик: кто это такой, его функции и задачи

Содержание статьи

  • Технический заказчик: кто это такой, его функции и задачи
  • Как составить техническое задание
  • Что такое инженер ПТО

Расширенное понятие технического заказчика

В функции технического заказчика входит:

  • подготовка всех видов разрешительных документов;
  • получение всех необходимых согласований;
  • экспертиза строительных площадок и консультации по вопросам их организации;
  • выполнение всех технических условий, необходимых для подключения к инженерным сетям;
  • финансовый контроль.

Таким образом, технический заказчик играет важную роль в управлении процессом строительства, тесно взаимодействует со всеми участниками строительного процесса, выполняет технический надзор и координирует все этапы стройки, а также сроки и качество процессов.

Необходимость в техническом заказчике как в отдельной организации возникла в 80-х годах прошлого века. Тогда же Госстрой утвердил отдельную службу, предназначенную для подготовки к строительству объекта и выполнения технадзора за самим строительством. Идея оправдала себя, и качество строительства ощутимо возросло. Но после распада СССР эта служба больше не смогла выполнять свои функции в условиях нового времени.

В современных условиях функции технического заказчика настолько разнообразны, что для их эффективного выполнения необходимы обширные знания и внушительный опыт. Технический заказчик – это не специальность, поэтому таких специалистов не готовят в университетах. Чтобы им стать необходимы многолетние практические знания и опыт работ в строительстве. Включаясь в процесс строительства, технический заказчик оформляет контракт на реализацию необходимого комплекса услуг, что ставит перед ним еще и необходимость разбираться в юридической стороне вопроса (распорядительной документации, судебной практике и т. д.).

Нормативно-правовая база

Нормативно-правовая база деятельности технического заказчика появилась в 2011 году, когда были приняты соответствующие поправки в Градостроительный кодекс РФ. С тех пор под термином технического заказчика официально стало пониматься физическое или юридическое лицо, уполномоченное застройщиком и действующее от его имени и в его интересах на профессиональной основе.

Согласно п. 22 Градостроительного кодекса РФ в функции технического заказчика входит:

  • заключение контрактов на инженерные изыскания, разработку проектной документации, строительство, реконструкцию и капремонт зданий и сооружений;
  • подготовка зданий к реконструкции и капремонту;
  • предоставление контрагентам, проводящим строительство, ремонт и реконструкцию, необходимой документации и материальной базы для надлежащего выполнения их деятельности;
  • утверждение проектной документации;
  • подготовка и оформление документов, необходимых для сдачи объекта в эксплуатацию;
  • другие функции, предусмотренные Кодексом.

При этом важно отметить, что застройщик имеет абсолютное право реализовывать все перечисленные функции технического заказчика самостоятельно.

Роль технического заказчика в возведении объекта

Многие специалисты сравнивают роль технического заказчика в современном строительстве с дирижированием в оркестре. Ведь в его функции входит не только оформление всей предпроектной и проектной документации, но и полное управление строительством объекта на всех стадиях: формирования, организации строительной площадки, возведения объекта и стадии сдачи его в эксплуатацию. Непосредственно он организует взаимодействие между всеми участниками строительного процесса: заказчиками и инвесторами, подрядчиками, проектировщиками, согласующими и разрешительными органами. Стоит отметить факт, что у каждого из перечисленных субъектов имеются собственные интересы в деле и задача технического заказчика – своевременно сдать объект, учитывая интересы участников процесса, учитывая сроки и заранее намеченный план строительства, учитывая все современные строительные правила и нормы.

Читайте также:  Как чинить технику arma 3

Практический пример работы технического заказчика

Работа по возведению объекта начинается с намерения заказчика (инвестора) вложить деньги в возведение этого объекта на определенном земельном участке. На этом этапе уже начинается деятельность технического заказчика. Ему на основании градостроительного плана необходимо подготовить и подписать все необходимые предпроектные документационные работы:

  • заключить договор аренды на земельный участок;
  • заключить договор срочного безвозмездного использования данным участком на период проектирования, подготовки к строительству, период строительства объекта;
  • подготовить и подписать документацию о переводе земли в нужную категорию.

Таким образом, технический заказчик принимает на себя внушительный поток бумажной работы по предпроектной подготовке и подготовке массы разрешительных и согласовательных документов.

После этапа согласования архитектурной концепции будущего объекта начинается процесс получения условий технической направленности, необходимые для подключения объекта к существующей инженерной инфраструктуре. Все выданные технические условия необходимо своевременно зарегистрировать и подтвердить в многочисленных государственных организациях, связанных с эксплуатацией зданий и сооружений. А таких технических условий много и связаны они с организацией водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электрификации, телефонизации, радиофикации, газификации и уличного освещения.

Чтобы подготовить проект к конкурсу по выбору проектной организации необходимо еще подготовить заранее согласованный план выбранного земельного участка, архивную геоподоснову, архитектурную концепцию и другие бумаги.

После выбора проектировщика технический заказчик берет на себя подготовку и подписание с ним договора о разработке проектной и сметной документации в определенные сроки. Полученную документацию техническому заказчику также придется ее согласовывать с различными департаментами, проводить различные экспертизы.

На заключительном этапе проектной подготовки вся проектная и сметная документация, все разрешительные и согласительные бумаги передаются инвестору для выбора подрядчиков, поставщиков стройматериалов и необходимого оборудования. Технический заказчик необходим и на этом этапе: именно он активно участвует в процессе подбора нужных организаций, отслеживает все этапы и сроки конкурса или торгов по выбору этих объединений.

После выбора подрядчиков и поставщиков технический заказчик оформляет на всю «команду» разрешение на строительство. Для этого он сначала проводит всю документационную работу по отводу выбранного земельного участка под строительные работы. На время выполнения всех строительных работ оформляет разрешение на использование инженерных коммуникаций от федеральной или муниципальной власти. Особенно много бумаг приходится оформлять в случае, если строительная площадка располагается рядом с автомобильной или железной дорогой, подземными коммуникациями и инженерными сооружениями.

Для реализации всех вышеприведенных функций самому техническому заказчику желательно (но необязательно) иметь допуск СРО. Однако, наличие такого допуска позволяет заказчику контролировать качество работ на проекте, осуществлять технический надзор и контроль, проверять качество конструкций и материалов, исправность применяемого оборудования.

После завершения стройки технический заказчик сдает объект в эксплуатацию и передает инвестору (заказчику) полный пакет документации для регистрации права собственности, в том числе гарантийные обязательства и бумаги для БТИ.

Уровень компетенции технического заказчика

Ряд лиц в наше время воспринимают объединение технического заказчика как вспомогательное, необходимое только для быстрого оформления всех разрешительных и согласовательных процедур. Но это не так. Объединение технического заказчика на экспертном уровне разбирается в следующих вопросах:

  • организация строительной площадки и деятельности на ней;
  • получение технических условий для подключения к существующим коммуникациям и сетям;
  • технический надзор за всеми этапами строительства;
  • финансовый надзор за расходованием денежных средств;
  • передача построенного объекта в эксплуатацию.

Таким образом, использование функций технического заказчика в полном объеме позволяет добиться высокого качества строительных работ, а также соблюдение всех сроков по заранее намеченному плану.

Отдельное направление деятельности технического заказчика – это финансовый контроль. Он включает в себя следующие функции:

  • согласование с инвестором стоимости всех работ;
  • проверка счетов и квитанций за выполненные услуги и проведенные работы;
  • мониторинг расходования финансовых средств в рамках утвержденной сметной документации;
  • отчет о своевременности применения выделенных финансовых средств;
  • контроль за работой бухгалтерского учета.

Учитывая многостороннюю работу заказчика с различными субъектами строительства, разрешительными и контролирующими органами в большинстве случаев технический заказчик – не одно лицо, а целая организация, работающая в форме ООО.

Источник