Статья 182 ЖК РФ. Обязанности регионального оператора по организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (действующая редакция)
1. Региональный оператор обеспечивает проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, в объеме и в сроки, которые предусмотрены региональной программой капитального ремонта, и финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств.
2. Региональный оператор в целях обеспечения оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме обязан:
1) в сроки, предусмотренные частью 3 статьи 189 настоящего Кодекса, подготовить и направить собственникам помещений в многоквартирном доме предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне и об объеме услуг и (или) работ, их стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме и другие предложения, связанные с проведением такого капитального ремонта;
2) обеспечить подготовку задания на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту и при необходимости подготовку проектной документации на проведение капитального ремонта, утвердить проектную документацию, нести ответственность за ее качество и соответствие требованиям технических регламентов, стандартов и других нормативных документов;
3) привлечь для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту подрядные организации, заключить с ними от своего имени соответствующие договоры, предусматривающие в том числе установление гарантийного срока на оказанные услуги и (или) выполненные работы продолжительностью не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, а также обязательства подрядных организаций по устранению выявленных нарушений в разумный срок, за свой счет и своими силами;
4) контролировать качество и сроки оказания услуг и (или) выполнения работ подрядными организациями и соответствие таких услуг и (или) работ требованиям проектной документации;
4.1) обеспечить установление в порядке, установленном нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, фактов воспрепятствования проведению работ по капитальному ремонту, в том числе недопуска собственником, лицом, осуществляющим управление многоквартирным домом, либо лицом, выполняющим работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, подрядной организации к проведению таких работ;
5) осуществлять приемку оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечить создание соответствующих комиссий с участием представителей органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, ответственных за реализацию региональных программ капитального ремонта и (или) краткосрочных планов их реализации, и (или) органов местного самоуправления, лиц, осуществляющих управление данным многоквартирным домом, и представителей собственников помещений в многоквартирном доме;
6) в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, перечислять денежные средства фонда капитального ремонта на специальный счет или выплачивать собственникам помещений в многоквартирном доме денежные средства, соответствующие долям указанных собственников в фонде капитального ремонта;
7) аккумулировать взносы на капитальный ремонт, уплачиваемые собственниками помещений в многоквартирном доме;
8) вести учет средств, поступивших на счет регионального оператора в виде взносов на капитальный ремонт, отдельно в отношении средств каждого собственника помещений в многоквартирном доме, а также с соблюдением иных требований, установленных настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъекта Российской Федерации;
9) представлять своими силами или силами третьих лиц собственнику платежные документы для уплаты взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме по адресу нахождения помещения в многоквартирном доме, за капитальный ремонт общего имущества в котором вносится взнос;
10) разместить на своем официальном сайте информацию о правах и об обязанностях собственников помещений в многоквартирном доме и регионального оператора, возникающих в связи с исполнением требований настоящего Кодекса, нормативных правовых актов субъекта Российской Федерации, об организации проведения капитального ремонта, а также иные сведения, перечень которых определяется федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства;
11) нести ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за качество оказанных услуг и (или) выполненных работ в течение не менее пяти лет с момента подписания соответствующего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе за несвоевременное и ненадлежащее устранение выявленных нарушений;
12) исполнять иные обязанности, предусмотренные настоящим Кодексом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
3. К выполнению инженерных изысканий, подготовке проектной документации, осуществлению капитального ремонта объектов капитального строительства региональный оператор обязан привлечь индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, являющихся членами соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства.
4. Законом субъекта Российской Федерации могут быть предусмотрены случаи, при которых функции технического заказчика услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут осуществляться органами местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе — органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) и (или) муниципальными бюджетными и казенными учреждениями (в субъектах Российской Федерации — городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге, Севастополе — государственными бюджетными и казенными учреждениями, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что данные полномочия осуществляются муниципальными бюджетными и казенными учреждениями) на основании соответствующего договора, заключенного с региональным оператором.
5. Привлечение региональным оператором, в частности в случае, предусмотренном частью 3 настоящей статьи, органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными, муниципальными бюджетными, казенными учреждениями подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.
6. Региональный оператор перед собственниками помещений в многоквартирном доме, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора, несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором.
7. Возмещение региональному оператору средств, израсходованных на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в сумме, превышающей размер фонда капитального ремонта, осуществляется за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом многоквартирном доме.
Комментарий к ст. 182 ЖК РФ
1. Согласно ч. 1 комментируемой статьи основной обязанностью регионального оператора является обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, собственники помещений в котором формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора.
В рамках этой обязанности он должен обеспечить финансирование капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, в том числе в случае недостаточности средств фонда капитального ремонта, за счет средств, полученных за счет платежей собственников помещений в других многоквартирных домах, формирующих фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, а также за счет субсидий, полученных из бюджета субъекта Российской Федерации и (или) местного бюджета, за счет иных не запрещенных законом средств.
2. В ч. 2 комментируемой статьи содержится неисчерпывающий перечень конкретных обязанностей регионального оператора, направленных на достижение основной цели — обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме.
3. Для обеспечения безопасности выполняемых работ по капитальному ремонту в ч. 3 комментируемой статьи говорится об обязанности регионального оператора привлечь индивидуального предпринимателя или юридическое лицо, являющихся членами соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства, к выполнению инженерных изысканий, к подготовке проектной документации, осуществлению капитального ремонта объектов капитального строительства.
4. В письме Минстроя России от 7 июля 2014 г. N 12315-АЧ/04 «Об отдельных вопросах, возникающих в связи с реализацией законодательства Российской Федерации по вопросам организации капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» (вместе с «Информацией по актуальным вопросам функционирования региональных систем капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах и деятельности региональных операторов») было отмечено следующее:
«В соответствии с частью 4 статьи 182 Жилищного кодекса законом субъекта Российской Федерации могут быть предусмотрены случаи, при которых функции технического заказчика работ по капитальному ремонту, собственники помещений в которых формируют фонды капитального ремонта на счете, счетах регионального оператора, могут осуществляться органами местного самоуправления и (или) муниципальными бюджетными учреждениями на основании соответствующего договора, заключенного с региональным оператором.
На основании вышеизложенного субъект Российской Федерации вправе определить порядок финансирования капитального ремонта через счета органов местного самоуправления и (или) муниципальных бюджетных учреждений, которым региональным оператором переданы функции технического заказчика работ по капитальному ремонту. При этом порядок осуществления перечисления средств с банковских счетов регионального оператора организациям, которым в установленном порядке переданы функции технических заказчиков, рекомендуется отражать в договорах, заключаемых между региональным оператором и указанными организациями на основании части 4 статьи 182 Жилищного кодекса».
5. Привлечение региональным оператором, в частности, в случае, предусмотренном ч. 3 комментируемой статьи, органами государственной власти субъекта Российской Федерации, органами местного самоуправления, государственными, муниципальными бюджетными, казенными учреждениями подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме регламентируется законодательно. Исходя из требований ч. 5 ст. 182 ЖК РФ технический заказчик вправе привлекать подрядные организации для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту МКД исключительно в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции ЖК РФ право устанавливать данный порядок закреплялось за субъектами Российской Федерации).
Правовым актом, регулирующим эту процедуру, является Постановление Правительства РФ от 1 июля 2016 г. N 615 «О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления закупок товаров, работ, услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах» (вместе с «Положением о привлечении специализированной некоммерческой организацией, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме»).
6. В ч. 6 комментируемой статьи закреплена ответственность регионального оператора за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по проведению капитального ремонта подрядными организациями, привлеченными региональным оператором, перед собственниками помещений в МКД, формирующими фонд капитального ремонта на счете регионального оператора.
7. На момент проведения капитального ремонта у регионального оператора в фонде капитального ремонта может быть недостаточно собранных собственниками помещений в данном многоквартирном доме средств. Поэтому превышающие размер фонда капитального ремонта суммы возмещаются за счет последующих взносов на капитальный ремонт собственников помещений в этом многоквартирном доме.
Источник
Технический заказчик 2019: кому необходимо членство в сро?
Продолжая ранее начатую тему членства в СРО для лиц, осуществляющих строительный контроль, юристы Ассоциации СРО «Содружество Строителей» решили уделить особое внимание понятию «технического заказчика» как родового к понятию «лицо, осуществляющее строительный контроль», поскольку не менее часто в практике работы саморегулируемой организации в области строительства приходится отвечать на вопросы, связанные с необходимостью членства в саморегулирующей организации лица, осуществляющего иные функции технического заказчика. Обобщив наиболее частые из них, мы, опять же как юристы, предлагаем следующие варианты решения (с учётом уже сложившейся практики и имеющихся правовых позиций государственных органов). Итак, начнём по порядку: 
Кто такой технический заказчик?
Технический заказчик — юридическое лицо, которое уполномочено застройщиком и от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации, о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства, подготавливает задания на выполнение указанных видов работ, предоставляет лицам, выполняющим инженерные изыскания и (или) осуществляющим подготовку проектной документации, строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, снос объектов капитального строительства, материалы и документы, необходимые для выполнения указанных видов работ, утверждает проектную документацию, подписывает документы, необходимые для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию, осуществляет иные функции, предусмотренные законодательством о градостроительной деятельности (далее также — функции технического заказчика). Функции технического заказчика могут выполняться только членом соответственно саморегулируемой организации в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, сноса объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных частью 2.1 статьи 47, частью 48, частями 2.1 и 2.2 статьи 52, частями 5 и 6 статьи 55.31 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) (пункт 22 статьи 1 ГрК РФ);
Должен ли технический заказчик быть членом всех трех саморегулируемых организаций, соответствующего профиля одновременно?
Градостроительное законодательство не содержит прямого ответа на поставленный вопрос. В связи с чем у строительного сообщества до сих пор возникают вопросы о том, есть ли необходимость участия техзаказчика сразу в трёх СРО, а именно в строительной, проектной и изыскательской. В апреле 2018 года по запросу нашей Ассоциации СРО «Содружество строителей» Минстрой России (письмо от 10.04.2018 №14266-ТБ/02) пояснил, что застройщик вправе передать часть своих функций техническому заказчику при условии его членства в соответствующей саморегулируемой организации. Позиция нашей саморегулируемой организации состоит в том, что членство уполномоченный застройщиком технический заказчик должен иметь во всех трёх видах СРО в случае, если он одновременно, например, от имени застройщика заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, о подготовке проектной документации и о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства. Этот принцип в полной мере относится и к другим функциям технического заказчика, перечисленным в пункте 22 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации: подготовка заданий на выполнение указанных видов работ, предоставление лицам, выполняющим данные работы, материалов и документов, необходимых для их выполнения, утверждение проектной документации, подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию.
Аналогичная правовая позиция содержится, например, в письмах Минстроя России от 17.08.2016 №26526-ОС/02 «О внесении изменений в Градостроительный кодекс РФ» и от 05.09.2017 №31723-ТБ/02 «О требованиях к членам саморегулируемых организаций».
Как соотносятся понятия «технический заказчик» и «генеральный подрядчик»?
Для начала необходимо отметить, что в настоящее время термин «генеральный подрядчик» в тексте градостроительного кодекса нигде не упоминается, а само по себе понятие вводится пунктом 1 статьи 706 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой «если из закона или договора подряда не вытекает обязанность подрядчика выполнить предусмотренную в договоре работу лично, подрядчик вправе привлечь к исполнению своих обязательств других лиц (субподрядчиков). В этом случае подрядчик выступает в роли генерального подрядчика».
В строительном процессе генеральный подрядчик является исполнителем работ перед заказчиком и несет ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами пункта 1 статьи 313 и статьи 403 ГК РФ, а перед субподрядчиком — ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение заказчиком обязательств по договору подряда (пункт 3 статьи 706 ГК РФ).
В то же время ГрК РФ вводит понятие «технического заказчика» конкретно определяя его (в качестве такового может выступать исключительно юридическое лицо, которое уполномочено и действует от имени застройщика) и наделяя его вполне определенными функциями, которые он выполняет (например, заключает договоры о выполнении инженерных изысканий, договоры о подготовке проектной документации, договоры о строительстве, реконструкции, капитальном ремонте, сносе объектов капитального строительства и т.д.). Например, застройщик вправе заключить договор генерального подряда (т.е. на фактическое выполнение работ по строительству) и договор о выполнении определённых (в части или полностью) функций технического заказчика с одной и той же строительной организацией. В этом случае строительная организация при строительстве может одновременно являться как техническим заказчиком, так и генподрядчиком строительства.
Таким образом, резюмируя вышесказанное, по нашему мнению, термины «генеральный подрядчик» и «технический заказчик» не являются тождественными по правовому смыслу, заложенному в эти понятия.
Как определить уровень ответственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, выполняющих функции технического заказчика?
Согласно правовой позиции Минстроя России, изложенной в письме от 05.04.2018 №13789-ТБ/02 «О полномочиях саморегулируемых организаций» уровень ответственности юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, выполняющих функции технического заказчика, определяется исходя из размера обязательств по договорам подряда на выполнение инженерных изысканий, на подготовку проектной документации или договорам строительного подряда, планируемых к заключению такими лицами от имени застройщика.
ГУП или МУП осуществляет функции технического заказчика. В каких случаях им необходимо членство в СРО?
В соответствии с пунктом 1 части 2.1 статьи 47 и пунктом 1 части 4.1 статьи 48 ГрК РФ государственным и муниципальным предприятиям не требуется членство в саморегулируемой организации в области инженерных изысканий или в области архитектурно-строительного проектирования только в случае заключения ими договоров подряда на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации с федеральными органами исполнительной власти, государственными корпорациями, осуществляющими нормативно-правовое регулирование в соответствующей области, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления, в ведении которых находятся такие предприятия, или в случае выполнения ими функций технического заказчика от имени указанных федеральных органов исполнительной власти, государственных корпораций, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления.
В остальных случаях для выполнения работ по договорам подряда о выполнении инженерных изысканий, подготовке проектной документации, заключенным с застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, региональным оператором, а также для осуществления функций технического заказчика в силу пункта 22 статьи 1 и части 2 статьи 47 и части 4 статьи 48 ГрК РФ государственным и муниципальным предприятиям требуется членство в саморегулируемой организации соответствующего вида. (Письмо Минстроя России от 23.08.2017 №29990-ТБ/02 «По вопросам членства в саморегулируемой организации»)
Необходимо ли управляющей компании (УК) быть членом СРО?
Для начала отметим, что в соответствии со статьей 44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, к компетенции которого относятся, в частности, выбор способа управления многоквартирным домом, принятие решений о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта и выборе способа формирования фонда капитального ремонта.
В свою очередь управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме.
Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах регламентируется разделом IX ЖК РФ, частью 1 статьи 189 которого установлено, что проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных частью 6 указанной статьи.
С учётом дефиниции понятия «технический заказчик», изложенной в пункте 22 статьи 1 ГрК РФ, в случае, если общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме приняло решение об использовании фонда капитального ремонта, о капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме и поручило управляющей организации, которая является владельцем специального счета, проведение капитального ремонта и заключение договора строительного подряда на выполнение работ по капитальному ремонту, наделив управляющую организацию функциями технического заказчика, то такая организация обязана быть членом саморегулируемой организации соответствующего вида.
В случае, если управляющая организация является лишь владельцем специального счета на основании принятого решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и не занимается организацией капитального ремонта общего имущества, то такой управляющей организации членство в саморегулируемой организации не требуется.
Вышеуказанная правовая позиция изложена в письмах Минстроя России от 04.09.2018 №37059-ТБ/02 «О выполнении функции строительного контроля» и от 12.07.2018 №30605-АЧ/02 «По вопросам проведения капитального ремонта в многоквартирном доме».
Как и ранее указывалось нами, в рамках данной публикации приведена только часть наиболее часто возникающих у представителей строительного сообщества вопросов, касающейся изложенной темы членства в СРО лица, осуществляющего функции технического заказчика, тогда как круг вопросов правового характера (даже пределах этой темы) гораздо шире, и они вполне могут быть не менее актуальными. 
К слову стоит сказать, что решение о членстве в нашей Ассоциации было принято такими компаниями, как ПАО «Ростелеком», АО «Адмиралтейские верфи», АО «МФК Лахта Центр», АО «Заслон», ООО «ЛУКОЙЛ-Северо-Западнефтепродукт», ООО «ТЗК «Северо-Запад» и другими, что, по нашему мнению, косвенно служит подтверждением правильности поддержки нами выбранных правовых позиций, в т.ч. по вопросам, исследованным в рамках данной статьи.
Источник
