Меню

Отбор зданий для капитального ремонта



Строй-справка.ру

Отопление, водоснабжение, канализация

Навигация:
Главная → Все категории → Реконструкция и ремонт жилых зданий

Отбор зданий для капитального ремонта производится с целью ликвидации физического и морального износа, определения очередности выполнения проектных и ремонтно-строительных работ.

Для выборочного капитального ремонта здания отбираются в соответствии с Положением о планово-предупредительном ремонте. При этом состав работ назначается для каждого здания с учетом его возраста, материала конструкций, климатических и эксплуатационных условий. Перечень работ выборочного ремонта должен обеспечить нормальную эксплуатацию зданий без капитального ремонта до следующего выборочного ремонта.

Отбор зданий для комплексного капитального ремонта должен производиться с учетом перспективных планов капитального ремонта на ближайшие пять лет; эти планы составляют исполкомы городских Советов народных депутатов или по их поручению проектные организации. Отбору жилых домов должна предшествовать, как правило, проектная работа по техническому обследованию и составлению проектов переустройства жилых кварталов или микрорайона. Кроме того, должны быть приняты конкретные решения по каждому строению. Отбор зданий производится в два этапа: предварительный и окончательный.

Предварительный отбор зданий для капитального ремонта осуществляется управлениями жилыми домами, жилищно-экс-плуатационными конторами, отделами по эксплуатации общественных и промышленных зданий, всеми учреждениями, занимающимися эксплуатацией зданий. На отобранные дома составляют^ акты обследования с указанием состояния конструкций частей здания, инженерного оборудования и вида ремонта.

Окончательный отбор зданий для капитального ремонта производится городскими жилищными управлениями, городскими отделами или управлениями коммунального хозяйства, народного образования, здравоохранения, торговли, общественного питания, бытового обслуживания и другими учреждениями или предприятиями, в чьем ведении находятся здания.

Отбор зданий производится с осмотром их в натуре. При составлении списков на капитальный ремонт надо предусматривать групповой ремонт как наиболее экономически целесообразный. Отбор зданий должен быть закончен не позднее чем за год до начала проектирования, включая утверждение списка отобранных домов исполкомом местного Совета либо руководителем соответствующего предприятия или учреждения, в ведении которого находятся здания. Списки объектов комплексного капитального ремонта необходимо согласовать с архитектурно-планировочным управлением или отделом главного архитектора города.

При отборе жилых домов для капитального ремонта нужно учитывать, что степень повышения уровня благоустройства при различных видах такого ремонта и в домах различной капитальности должна быть различной. Поэтому при отборе домов для комплексного капитального ремонта следует предусматривать увеличение капитальности зданий путем применения более долговечных несгораемых и незагнивающих материалов, обязательное улучшение планировки квартир, повышение степени благоустройства инженерного оборудования домов и прилегающей к ним территории с постепенным уменьшением плотности ее застройки.

К комплексному капитальному ремонту должны назначаться наиболее капитальные каменные дома, в которых основные конструктивные элементы (исключая стены и фундаменты), а также инженерное оборудование пришли в негодное состояние и требуют замены; кроме того, эти дома по перспективному плану не должны подлежать сносу. Поэтому важнейшими факторами при назначении здания к комплексному капитальному ремонту должны быть: удовлетворительное техническое состояние стен и фундаментов (с износом до 30%); целесообразность такого ремонта по экономическим, инженерным и градостроительным признакам. Не разрешается включать в план капитального ремонта здания с износом 70% и более; в таких зданиях выполняются лишь работы, предохраняющие их от разрушения и обеспечивающие безопасность.

На основании списков зданий, назначенных к капитальному ремонту, заказчик выдает задание проектной организации на разработку технической документации не позднее 1 сентября года, предшествующего году проектирования.

К заданию на проектирование должны быть приложены следующие исходные документы:
1) акт технического осмотра конструктивных элементов, частей здания, инженерного оборудования;
2) инвентаризационные поэтажные планы в кальках;
3) справка архитектора города (района) об оставлении здания на перспективу;
4) справка о подрядной организации, которая будет выполнять работы на объекте.

К заданию на проектирование выборочного капитального ремонта прилагаются такие же документы, кроме справки архитектора города.

Если разрабатывается техническая документация на инженерное оборудование, то прилагаются:
1) строительный паспорт;
2) акт технического осмотра инженерного оборудования и наружных сетей;
3) инвентаризационные поэтажные планы зданий в кальках.

Процесс проектирования капитального ремонта и реконструкции зданий состоит из двух этапов: подготовки проектирования и разработки проекта и смет.

Навигация:
Главная → Все категории → Реконструкция и ремонт жилых зданий

Источник

Основные правила отбора зданий на капитальный ремонт, подготовки проектирования и составления технической документации

Проектные организации выполняют комплекс работ по техническим обследованиям, изысканиям и составлению проектов и смет на капитальный ремонт зданий по договорам с заказчиками.

Отбор зданий должен быть закончен не позднее чем за год до начала проектирования (включая утверждение списка домов, назначенных на капитальный ремонт исполкомом местного Совета либо руководителем соответствующего предприятия или учреждения, в ведении которого находятся дома).

На комплексный капитальный ремонт должны назначаться наиболее ценные каменные дома, в которых основные конструктивные элементы (исключая стены и фундаменты), а также инженерное оборудование пришли в негодное (аварийное) состояние и требуют замены и, кроме того, если эти дома по перспективному плану не подлежат сносу.

Поэтому важнейшими факторами при назначении жилого дома на комплексный капитальный ремонт должны быть удовлетворительное техническое состояние стен и фундаментов (со степенью износа до 30%) и целесообразность комплексного капитального ремонта по экономическим, инженерным и градостроительным признакам.

На основании утвержденных списков жилых зданий, назначенных на капитальный ремонт, заказчик выдает заказ проектной организации на разработку необходимой технической документации. К заказу на проектирование должны быть приложены определенные исходные документы, позволяющие приступить к проектированию и согласовать затем принципиальные проектные решения с городскими организациями и специальными службами.

Читайте также:  Ремонт двигателя камаз евро 3 руководство по ремонту

До составления технической документации на капитальный ремонт жилого дома необходимо организовать тщательное предварительное обследование, которое должно производиться специальной комиссией с обязательным выездом на место и участием проектной организации, представителей санитарной и пожарной инспекций.

Процесс подготовки проектирования капитального ремонта жилого здания разделяется на составление строительного паспорта и выполнение комплекса технических изысканий. Составление проектно-сметной документации должно производиться в соответствии с действующей инструкцией МКХ РСФСР (1974 г.).


«Справочник по капитальному ремонту жилых зданий»,
под ред. канд. техн. наук А.И.Лысовой

Источник

Основные правила отбора зданий на капитальный ремонт, подготовки проектирования и составления технической документации

Проектные организации выполняют комплекс работ по техническим обследованиям, изысканиям и составлению проектов и смет на капитальный ремонт зданий по договорам с заказчиками.

Отбор зданий должен быть закончен не позднее чем за год до начала проектирования (включая утверждение списка зданий, назначенных на капитальный ремонт руководителями соответствующих предприятий или учреждений, в ведении которых находятся здания).

На капитальный ремонт должны назначаться наиболее ценные каменные дома, в которых основные конструктивные элементы (исключая стены и фундаменты), а также инженерное оборудование пришли в негодное (аварийное) состояние и требуют замены и, кроме того, если эти дома по перспективному плану не подлежат сносу. Поэтому важнейшими факторами при назначении здания на капитальный ремонт должны быть удовлетворительное техническое состояние стен и фундаментов (со степенью износа до 30 %) и целесообразность капитального ремонта по экономическим, инженерным и градостроительным признакам.

На основании утвержденных списков зданий, назначенных на капитальный ремонт, заказчик выдает заказ проектной организации на разработку необходимой технической документации. К заказу на проектирование должны быть приложены определенные исходные документы, позволяющие приступить к проектированию. Принципиальные проектные решения должны быть согласованы с городскими организациями и специальными службами.

До составления технической документации на капитальный ремонт здания необходимо провести тщательное предварительное обследование, которое должно производиться специальной комиссией с обязательным выездом на место и участием проектной организации, представителей пожарной и санитарной инспекций.

Процесс подготовки проектирования капитального ремонта здания разделяется на составление строительного паспорта и выполнение комплекса технических изысканий.

В соответствии с «Положением о планово-предупредительном ремонте жилых зданий» основой планирования капитального ремонта недвижимого фонда являются материалы изучения и учета технического состояния зданий: данные технической инвентаризации, технические паспорта строений и земельных участков, акты периодических осмотров и данные, получаемые в результате специальных технических обследований.

Реконструкция отдельного здания без учета его положения в жилом квартале может привести к серьезным ошибкам.

Во-первых, при существующей плотной застройке все здания тесно связаны между собой подземными коммуникациями, у них общие дворовые территории, транспортные пути и т. д. При последующем ремонте соседних зданий вполне возможные повторные переустройства инженерных сетей. Во многих случаях потребуется разборка ранее проложенных коммуникаций, асфальтовых покрытий.

Во-вторых, не имея данных о состоянии всего фонда в квартале или микрорайоне и градостроительных наметок на перспективу, можно ошибиться, проводя капитальный ремонт дома, который по своему положению и техническому состоянию не имеет права на долговечное существование и, возможно, будет снесен в недалеком будущем.

Не имея достоверных сведений о фактическом состоянии всего недвижимого фонда, невозможно разрабатывать перспективные планы работ и прогнозы по капитальному ремонту на сколько-нибудь длительный период.

Поэтому в последние годы в крупных городах РФ производят сплошное обследование старого фонда недвижимости.

По результатам материалов сплошного обследования здания делятся на восемь категорий:

1) здания в хорошем техническом состоянии с незначительными планировочными дефектами или без таковых;

2) здания в удовлетворительном техническом состоянии (требуется ремонт отдельных несущих и ограждающих конструкций) с незначительными планировочными дефектами;

3) то же со значительными планировочными дефектами;

4) здания, конструкции, которые находятся в хорошем или удовлетворительном техническом состоянии, планировочные дефекты отсутствуют или незначительны, но инженерное оборудование в неудовлетворительном состоянии или требует модернизации;

5) здания в неудовлетворительном техническом состоянии, отдельные участки перекрытий требуют замены;

6) то же, требуются сплошная замена перекрытий и перекладка до 25 % стен;

7) здания, которые целесообразно передать по другому назначению;

8) здания с большим износом стен в ветхом и негодном состоянии, ремонт которых нецелесообразен.

Методика определения физического износа зданий основана на системе наблюдения, которая позволяет выяснить, почему произошло разрушение и как его ликвидировать.

Специалисты, производящие техническое обследование старых зданий, имеют должностные инструкции, устанавливающие последовательность выполнения работ по заданной программе. Цель должностных инструкций — повысить организационно-технический уровень выполняемой работы. Так, инженер в соответствии с инструкцией обязан:

• получить задание от руководителя группы в соответствии с утвержденным планом;

• определить камерально и на месте градостроительное положение объекта в том случае, когда дом находится вблизи предприятия, уточнить санитарно-защитную зону;

• изучить по инвентаризационному плану соответствие нормативным требованиям внутренней планировки здания;

• осмотреть примыкающую к обследуемому зданию территорию, состояние покрытия проездов, отмостки и другие элементы внешнего благоустройства, уточнить наличие проездов на участок и состояние фасадов;

• уточнить и скорректировать инвентаризационный план на момент обследования;

• произвести осмотр всех помещений внутри строения, а также сооружений, находящихся на территории обследуемого объекта;

• произвести техническое обследование объекта и механическое зондирование скрытых конструкций в объеме, определенном действующей инструкцией;

Читайте также:  Руководство по ремонту тойота ярис 2006

• уточнить состояние инженерного оборудования зданий, время монтажа системы центрального отопления, источник теплоснабжения;

• систематизировать и обобщить результаты исследований и составить техническое заключение в порядке, установленном действующей инструкцией;

• произвести графическое оформление материалов обследования;

• скорректировать авторский экземпляр материалов технической экспертизы;

• руководить подчиненными ему рабочими и отвечать за соблюдение ими трудовой дисциплины и правил техники безопасности на объекте;

• во всех случаях привлекать к участию обследования представителя заказчика;

• в случае обнаружения аварийного состояния здания или конструктивных элементов немедленно составить акт об аварийности с участием представителя заказчика и поставить в известность руководителя группы;

• представить графическое и текстовое оформление материала.

Специалисту, производящему обследование до начала работ, представить два экземпляра инвентаризационного плана. С одним работают на объекте, непосредственно на плане здания делают наружные иллюстрации, а затем результаты «полевых» наблюдений обрабатывают камеральным путем и наносят на чистый инвентаризационный план.

Источник

Обследование зданий перед капитальным ремонтом

Под капитальным ремонтом понимается комплекс работ, выполнение которого приводит к существенному улучшению технического состояния постройки, восстановлению его функциональности и работоспособности. В отличие от реконструкции, он не приводит к изменению базовых характеристик объекта, например, площади, этажности и т.д. Важным условием для качественного выполнения работ выступает проведение обследования здания для капитального ремонта. Оно необходимо для определения проблемных мест строения и последующей разработки проектно-сметной документации.

Цели и задачи такого обследования

Целью обследования здания перед капитальным ремонтом выступает определение текущего технического состояния объекта. При этом решается сразу несколько принципиально важных задач, включая:

  • установление уровня износа постройки – физического и морального;
  • обнаружение дефектов и других проблемных мест;
  • признание строения аварийным или ветхим, что применительно к жилью означает необходимость расселения в рамках федеральной программы;
  • разработка перечня работ по капитальному ремонту зданий и сооружений. В отношении многоквартирного дома это является обязательным условием включения в федеральную программу, реализуемую Фондом содействия ЖКХ и финансируемую из бюджетов разного уровня;
  • определение возможности дальнейшей эксплуатации объекта и условий, которые необходимо для этого выполнить.

Грамотно проведенная строительная экспертиза зданий и сооружений позволяет установить необходимость капитального ремонта. Кроме того, она позволяет определить требуемый для качественного выполнения работ объем финансирования. Причем в случае выделения на капремонт бюджетных средств, обследование становится обязательным и проводится специализированной организацией, имеющей соответствующие допуски и разрешение.

Что входит в обследование здания перед капремонтом?

Перечень работ, входящих в обследование здания перед капитальным ремонтом, и требования к их проведению определяются положениями ГОСТ 31937-2011 . Государственный стандарт действует с января 2014 года и является обязательным на территории РФ. Он дополняется несколькими нормативными и ведомственными актами, устанавливающими правила проведения экспертизы для различных типов построек и отдельных конструктивных элементов.

Стандартная процедура обследования зданий и сооружений предусматривает выполнение работ двух типов. К первому относятся визуальные исследования объекта, которые включают:

  • описание схем и конструктивных особенностей постройки;
  • экспертное определение технического состояния несущих конструкций;
  • выявление дефектов с последующей фото и видео фиксацией;
  • визуальный осмотр инженерных коммуникаций, отдельных элементов и конструкций здания;
  • предварительный расчет примерных объемов работ по капитальному ремонту;
  • предварительный расчет сметы на капремонт.

Вторая группа работ включает инструментальные обследования здания, подлежащего капитальному ремонту. К ним относятся:

  • исследование фундаментов и определение уровня грунтовых вод методом откопки шурфов;
  • зондирование оснований грунтов, расположенных под и рядом с фундаментом;
  • лабораторные испытания и анализы образцов грунта и строительных материалов (для определения их характеристик и сравнения с нормативными);
  • проведение расчетов с применением специализированного программного оборудования (теплотехнический, отдельных конструкций – балок, фундаментов, перекрытий, стропильной системы и т.д.);
  • выполнение обмеров;
  • измерение обнаруженных дефектов – трещин, деформаций, прогибов и других негативных явлений;
  • микологическое исследование состояние древесины;
  • измерение характеристик работы инженерных систем здания (вентиляции, отопления, горячего водоснабжения и т.д.)

Что получает заказчик по результатам обследования?

Результаты выполнения комплекса перечисленных выше работ оформляются в виде акта обследования здания. Он представляет собой техническое заключение эксперта, в котором содержатся:

  • перечень обнаруженных недостатков;
  • вывод о необходимости капитального ремонта;
  • перечень работ, которые требуется провести для восстановления функционального состояния постройки;
  • при необходимости – проектно-сметная документация на капитальный ремонт.

Последний пункт не относится к обязательным. Его наличие определяется договоренностями между заказчиком и исполнителем.

Этапы работ

Схема проведения обследования зданий, сооружений или отдельных конструкций выглядит следующим образом:

  1. Подготовка. Сбор исходной документации, первичный осмотр здания (визуальный), разработка и согласование с заказчиком техзадания на обследование.
  2. Визуальное обследование строения.
  3. Экспертиза постройки инструментальными методами.
  4. Оформление экспертного технического заключения.
  5. Разработка проектно-сметной документации на капремонт.

Инженерный центр «СтройЭксперт» предлагает услуги по обследованию зданий и сооружений перед капитальным ремонтом. Компания обладает всеми необходимыми допусками и разрешениями, состоит в СРО инженеров-изыскателей, имеет большой опыт успешного выполнения работ. Ключевые плюсы обращения в ИЦ – квалификация персонала, разумные цены и сжатые сроки проведения профессиональной строительной экспертизы.

Источник

Порядок проведения капитального ремонта в многоквартирном доме

В этой статье мы расскажем о порядке проведения капитального ремонта. Для начала вы узнаете, чем капитальный ремонт отличается от текущего. Кроме того, мы расскажем, какими законодательными актами регулируется капремонт, как он финансируется и кто контролирует ход работ.

Чем капитальный ремонт отличается от текущего

Текущий и капитальный ремонт – это два вида ремонта, которые отличаются способами финансирования и перечнем видов работ. Текущий ремонт проводит организация, которая обслуживает ваш дом. Оплачивается он за счёт средств, собираемых на содержание общего имущества дома. Для капитального ремонта в течение нескольких лет формируется фонд. Капремонт финансируется из средств этого фонда. Кроме того, дом может получить субсидии из федерального или регионального бюджета.

Читайте также:  Швейная машинка виктория германия инструкция ремонт настройка

Что касается работ, то текущий ремонт носит предупредительный характер. Согласно Правилам обслуживания общего имущества МКД, управляющая организация должна проводить осмотры помещений и на их основе составлять план работ по текущему ремонту. Во время капремонта комплексно восстанавливаются или заменяются внутридомовые инженерные сети, лифты, проводятся восстановительные работы на фасаде и кровле здания.

Законодательные акты, регулирующие порядок проведения капитального ремонта

Определение капитального ремонта дано в статье 166 Жилищного кодекса РФ. Эта же статья устанавливает правила проведения капремонта. Статья 154 Жилищного кодекса РФ описывает, какие платежи включаются в плату за жилое помещение. Взносы на капремонт – входят в структуру платежа за жилые помещения. Статья 158 ЖК РФ уточняет, что взносы на капремонт обязаны платить и владельцы нежилых помещений.

Многоквартирный дом может получить финподдержку от госкорпорации «Фонд содействия развитию ЖКХ». Для получения денег нужно обратиться в соответствующие региональные органы власти. Далее, в Фонд поступит заявка от имени вашего региона. Если будут выделены средства, то их можно будет потратить на оплату процентов по кредиту на проведение капремонта, а также на оплату работ по повышению энергоэффективности дома (в рамках капремонта). Максимальный размер субсидий составляет 5 миллионов рублей на один МКД. Правила предоставления такого рода субсидий устанавливает постановление Правительства РФ от 17.01.2017 №18. Конечно, это довольно сложная процедура. В 2017 году такого рода поддержку получили только 27 домов по всей России. Депутаты Госдумы РФ уже предлагали упростить процедуру получения финподдержки на капремонт. Однако соответствующий законопроект ещё не принят.

Способ формирования фонда капитального ремонта

Жители многоквартирных домов не могут отказаться от оплаты взносов на капремонт, так как это их обязанность в силу прямого указания закона. Однако они могут решить, каким способом будут накапливаться средства для проведения капитального ремонта. Вариантов здесь два: спецсчёт многоквартирного дома в банке или формирование фонда капремонта на счёте регионального оператора капремонта. По умолчанию взносы поступают на счёт регионального оператора. Спецсчётом владеет организация, обслуживающая многоквартирный дом (УО, ТСЖ или ЖСК). И сбором средств, при наличии спецсчёта, также занимается УО, ТСЖ или ЖСК, которая обслуживает МКД, капремонт в этом случае включается отдельной строкой в квитанцию за управление и обслуживание общего имущества МКД. Региональный оператор капремонта – это сторонняя организация, которая выставляет отдельную квитанцию.

Заметим, что УО, ТСЖ или ЖСК не могут размещать взносы на капремонт на своих банковских счетах. Это является нарушением жилищного законодательства и чревато штрафами. Для спецсчёта необходимо выбрать банк, который удовлетворяет условиям, описанным в постановлении Правительства РФ от 24.04.2018 No497. На сегодня в РФ действуют пять банков, которые этим условиям полностью удовлетворяют: ПАО Сбербанк, Банк ГПБ (АО), Банк ВТБ (ПАО), АО «Россельхозбанк», АО «АЛЬФА-БАНК». Если владелец спецсчёта открыл его в другом банке, необходимо срочно созвать ОСС, которое решит, в какой из указанных пяти банков необходимо перевести спецсчёт.

Преимущество спецсчёта в том, что жители дома через ОСС могут принять решение о сроках капремонта. Когда фондом капремонта МКД распоряжается региональный оператор, он устанавливает и сроки проведения капремонта, а также выбирает исполнителя работ.

Мероприятия по капитальному ремонту МКД

В ходе капремонта восстанавливаются или полностью меняются внутридомовые коммуникации, которые составляют ОИ МКД. А именно: системы водоснабжения и водоотведения, разводка электросети, газовое оборудование, система теплоснабжения. Полный перечень работ по капремонту, указан в ст. 166 Жилищного кодекса РФ.

Лифты подлежат замене, если они используются более 25 лет. Если лифт установлен менее 25 лет назад, то проводится ремонт кабины и подъёмного оборудования. При необходимости ремонтируются и шахты лифта.

Капремонт кровли предполагает замену кровельного покрытия, ремонт или замену несущей конструкции кровли, восстановление теплоизоляции и водонепроницаемости крыши, при необходимости кровлю красят.

Фундамент ремонтируется с учётом расположения несущих конструкций первого этажа и схемы инженерных сетей. Во время капитального ремонта капремонта фасада МКД восстанавливают герметичность швов, штукатурку и облицовочную плитку, меняют отливы и водосточные трубы.

В приказе Минстроя РФ от 15.02.2017 №98/пр перечисляются виды работ по капитальному ремонту, которые позволяют увеличить энергоэффективность МКД. В этот перечень входят работы по герметизации межпанельных швов, трещин и дополнительной теплоизоляции стен дома. Кроме того, в приказе рекомендуется установить общедомовые приборы учёта потребления коммунальных ресурсов, модернизировать теплоузлы, установив тепловые пункты. По части электрической энергии Приказ предлагает установить в подъездах светодиодные лампы и ОДПУ для предотвращения безучётного потребления электроэнергии.

Кто контролирует проведение капремонта

Если в вашем доме деньги на капитальный ремонт накапливаются на спецсчёте регионального оператора, то и контролировать все работы должен регоператор. Ведь согласно статье 180 Жилищного кодекса РФ, в этом случае регоператор должен стать заказчиком капитального ремонта. В ситуации, когда у вашего дома есть спецсчёт, на который перечисляются средства на капремонт, то все претензии к качеству надо адресовать управляющей компании, ТСЖ или ЖСК. То есть той организации, которая обслуживает ваш дом.

Источник