Обязанности застройщика по ремонту

Дом на гарантии, а отвечает управляющая компания?

Управляющие компании постоянно спорят с жилищными инспекциями по дефектам, допущенным ещё при строительстве. Обобщили немного судебной практики для тех, кто связан с новостройками:

• жильцы смогут оценить перспективы жалоб в жилищные инспекции;
• управляющие организации поймут, возможно ли предотвратить претензии органов жилищного надзора. Правда, от прочтения может взгрустнуться.

Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 19.10.2020 по делу № А47 – 14338/2019

Управляющая организация оспаривала предписание ГЖИ Оренбургской области. Нарушение – щель между металлической облицовкой и стеной над квартирой.

Возражения организации сводились к тому, что нарушение допущено застройщиком, выявлено в период гарантийного срока, сама компания приняла меры для устранения нарушения. После проверки жилищной инспекции она заказывала строительную экспертизу, которая показала, что конструкция швов не обеспечивает нормальную изоляцию, и это касается всего здания. Застройщику была направлена претензия. Ещё управляющая организация обратилась в суд с иском к застройщику.

Судебные инстанции признали предписание законным:
«Суд не ставит под сомнение наличие недоделок при сдаче дома в эксплуатацию, однако полагает, что вне зависимости от исполнения или неисполнения застройщиком своих обязательств в части качества работ, до принятия решения о проведении капремонта и фактического устранения строительных недостатков отсутствуют правовые основания для освобождения заявителя от возложенных на него законом и договором и добровольно принятых им обязанностей по обслуживанию и содержанию многоквартирного дома, в том числе путём проведения текущего ремонта, и обеспечения безопасных и благоприятных условий проживания граждан».

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 30.10.2018 по делу № А17 – 2645/2018

Здесь организация судилась с инспекцией Ивановской области и традиционно указывала на то, что недостатки – сырой подвал, частичное отсутствие теплоизоляции на трубопроводах – возникли не по её вине, не из-за её действий и даже до того, как она приступила к управлению домом.

Суды отметили, что если недостатки возникли в результате действий застройщика или предыдущей управляющей организации, то разбираться с ними – право и обязанность текущей УО.
«Действующим законодательством обязанность по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества находящегося в управлении дома независимо от срока управления возложена именно на управляющую компанию», — добавил суд округа.

Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 22.06.2016 по делу № А17 – 8211/2015

Более раннее дело из той же Ивановской области. Управляющую организацию обязали обеспечить работу вентиляционного канала в одной из квартир, отремонтировать слуховые окна, устранить трещину в асфальте у подъезда.

Управляющая организация говорила, что это должна делать не она, а застройщик – жилищно-строительный кооператив. Кроме того, собственники не поручали ей устранять дефекты, выявленные при эксплуатации дома, находящегося на гарантийном обслуживании, и не оплачивали работы.

Однако суд посчитал, что работы относятся к текущему ремонту:
«Вопреки аргументам заявителя спорные работы должны быть выполнены им независимо от наличия волеизъявления жильцов дома в целом или владельца отдельного помещения в частности, для того чтобы обеспечить содержание и техническое обслуживание дома на таком уровне, который гарантирует безопасность проживающих и сохранность жилого дома… Предписание позволяет заявителю устранить нарушения, как своими силами, так и посредством привлечения других лиц, в том числе застройщика».

Решение Арбитражного суда Ивановской области от 02.09.2020 по делу № А17 – 2055/2020.

Более свежая из того же региона. Строительные недостатки привели к сырому подвалу, замачиванию грунта, образованию конденсата на строительных конструкциях. Управляющая организация получила предписание, после чего провела обследование.

Согласно акту экспертного обследования возникновение конденсата, замачивание грунтов в подвальных помещениях МКД «вызвано принятым недопустимым проектным решением в геологических условиях, не подтверждённых изысканиями, несоответствием качества общестроительных работ нормативным требованиям строительных норм и правил». С учётом гарантийного срока, высокой стоимости работ, управляющая организация решила устранить недостатки путём претензий и исков в отношении застройщика.

Проверяя исполнение первоначального предписания, жилищная инспекция не учла эту работу, выдала повторное предписание, где снова среди прочего указала на конденсат. Однако в этот раз суд встал на сторону организации, указав, что своими действиями она частично исполнила первоначальное предписание, поэтому один из его пунктов (про выявление причин образование конденсата) был признан незаконным.

Второе требование инспекции – обеспечить предотвращение сырости и замачивание грунта подвального помещения МКД – оставлено в силе.

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18.10.2018 по делу № А43 – 16515/2018

Оспаривалось предписание ГЖИ Нижегородской области, которое касалось плохой теплозащиты внешних стен. Управляющая организация настаивала на том, что предписание адресовано ненадлежащему лицу, поскольку нарушения должны быть устранены застройщиком. Однако суд снова отклонил такие доводы:
«Наличие гарантийного срока для устранения недостатков, связанных с ненадлежащим качеством построенного дома, не освобождает управляющую компанию от обязанности по содержанию общего имущества, в том числе по принятию мер для устранения нарушений своими силами или посредством привлечения других лиц, в том числе застройщика в рамках его гарантийных обязательств».

Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2016 по делу № А43 – 21129/2015

Опять Нижегородская область, на этот раз были проблемы с герметизацией кровли. Суд опять указал, что нахождение дома на гарантии застройщика не освобождает управляющую организацию от обязанности содержать общедомовое имущество, в том числе кровлю, в надлежащем состоянии, обеспечивающем комфортные и безопасные условия проживания.
Ссылки управляющей организации на переписку с застройщиком и акт осмотра суд отклонил, так как шевелиться управляющая организация стала только после проверки жилищной инспекции.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.10.2019 по делу N А72 – 9017/2019

Дело из Ульяновской области, где от управляющей организации требовалось отремонтировать ступени входных групп. Отрицая свою вину, компания ссылалась на гарантийный срок и на то, собственники не утвердили работы по ремонту ступеней, а также игнорировали собрания, инициированные управляющей организацией для утверждения размера платы за текущий ремонт или формирования резерва на непредвиденные работы. Кроме того, компания ещё до проверки направляла застройщику претензию.

Суды всё равно оставили предписание органа жилищного надзора в силе, так как на момент проверки ступеньки не отремонтированы.

Уже после требований жилищной инспекции организация обратилась с иском к застройщику о выполнении гарантийного ремонта, дело закончилось мировым соглашением. Подача этого заявления на законность предписания никак не повлияла.

Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2018 по делу № А55 – 20414/2017

Оставлено в силе предписание ГЖИ Самарской области, которая при проверке новостройки обнаружила неисправности гидроизоляции фундаментов, системы наружного водоотведения.
Управляющая организация безуспешно указывала, что неоднократно направляла застройщику претензии, вместе с ним они проводили обследование, составляли акт и график устранения недостатков, который застройщик не выполнил.

«Довод заявителя о том, что спорный дом находится на гарантийном обслуживании у застройщика и именно он обязан устранить выявленные нарушения, обоснованно отклонён судом первой инстанции, поскольку заявитель принял на себя обязательства по управлению домом и, соответственно, обязан обеспечить соблюдение требований законодательства по техническому содержанию общего имущества спорного жилого дома».

Последнюю цитату можно считать обобщённым мнением активных органов жилищного надзора и судов. Суды чаще всего отказывают управляющим организациям, которые пытаются оспорить предписания по строительным недостаткам. Выручить компанию может (но это не точно) только работа с застройщиком, причём эта работа должна быть реальной и заблаговременной, а не по факту проверок.

Позиция Верховного Суда РФ была высказана после написания этого материала, по ней у нас отдельная статья:

Источник

Гарантийные обязательства застройщика

Краткое содержание:

В связи с поступлением от граждан, не одно десятилетие проработавших в строительном бизнесе, вопросов, связанных со знанием базовых гарантийных обязательств застройщика, пришло, вероятно, время произвести краткий обзор основных обязательств строительный компаний при осуществлении строительства многоквартирного дома.

1. Сроки гарантийных обязательств

В соответствии с ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет.

В соответствии с ч. 5.1. ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года.

2. Виды гарантийных обязательств

Гарантия от застройщика на новый дом включает два вида обязательств: по устранению недостатков капитального характера и, соответственно, по устранению недостатков инженерно-технологического оборудования.

Так, в течение трех лет можно обратиться с претензией застройщику об устранении недостатков по гарантии по различным инженерным конструкциям и прочему технологическому оборудованию. Сам перечень подразумевает в себя общую систему или ее составные части:

• вентиляционных шахт и оборудования;

• лифтовой системы и сопутствующих сегментов оборудования;

• отопительная общедомовая система;

• системы жилищно-коммунального хозяйства – это конструкции, с помощью которых в дом поступает вода, газ и электричество.

Что касается состояния крыши, здесь продолжительность гарантии больше — 10 лет.

межпанельные швы и кровлю гарантийный срок не может составлять менее 10 лет

После сдачи новостройки в течение пяти лет можно требовать устранение недостатков застройщиком по гарантии объектов, которые влияют на конструкцию здания:

• Дефекты и проблемы со стенами – причем как снаружи, так и внутри. Сюда же относится и состояние подъездов.

• Проблемы с фасадами здания – отваливающаяся облицовка, некачественные материалы, из-за которых фасад постоянно мокрый, и прочие проблемы.

• Проблемы с несущими конструкциями здания. Наиболее часто встречаются недостатки с потолочными плитками и провисами их в квартирах.

• Дефекты в установленных по умолчанию стеклопакетами и железными дверьми в квартиры.

Разграничение зон ответственности застройщика и управляющей организации

Строительная компания отвечает за дефекты капитального характера. После сдачи объекта в эксплуатацию полномочия по поддержанию внутреннего состояния объекта переходят к управляющей компанией.

Управляющие организации отвечают за следующие области жизнедеятельности дома:

• Правильное применение объектов общего пользования и имущества, которое относится к общедомовой собственности.

• Уровень износа и снижение эксплуатационных качеств разных внутридомовых систем и оборудования.

• Выполнение рекомендаций по монтажу сантехники и бытового оборудования.

• Сломанные конструкции и технику, которая была принята без претензий (подтверждено актом приема-передачи).

• Предотвращение аварийных ситуаций, связанных с канализацией и системам отопления, водостока и вентиляции.

Как видно, перед управляющей компанией также имеется ряд обязательств. Все, что не входит в этот перечень, относится к зоне ответственности девелопера.

3. Обстоятельства, исключающие ответственность застройщика

В упомянутом федеральном законе четко оговаривается зона ответственности застройщика. Как правило, речь идет о дефектах, имеющих капитальный характер. Если строительная компания отказывается выполнять обязательства, она может, в соответствии с нормами части 7 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ, пояснить свои действия одной из следующих причин:

• Естественным износом, а также ухудшением эксплуатационных параметров по причине завершения расчетного периода применения.

• Нарушение правил эксплуатации помещений, которые относятся к категории общего применения, а также неправильное использование имущества.

• Поломка оборудования или конструктивных элементов, которые во время сдачи объекта были приняты без оформления претензии по акту приема-передачи, или повреждены самим пользователем.

• Нарушение правил эксплуатации, монтажа или применения сантехнического оборудования и бытовых устройств.

• Аварийные случаи, которые связаны с отопительной, канализационной, вентиляционной, газовой, водосточной и другими системами, и появились по причине действий жильцов.

Таким образом, не входят в состав гарантийных обязательств застройщика, например: замена битых дверей и стёкол, ремонт системы контроля и управления доступом и видеоустройства, ремонт мест общего пользования, замена утраченных светильников и люстр, поврежденное автотранспортом благоустройство двора, протечка кровли в том случае, если кровля или ее часть относится к квартире и жильцы осуществляли ремонт или переделки; если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления). Есть мнение, что если собственники квартиры проштробили стены или установили окна в пол, то в этом случае гарантия снимается со всего дома, так как была нарушена пароизоляция и виноваты в этом сами жильцы.

4. Досудебное и судебное разбирательство, неустойки

В данном разделе рассмотрим, как участник долевого строительства может восстановить нарушенное застройщиком право.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока.

Часть 8 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусматривает неустойки в случае неисполнения застройщиком своих обязательств: «За нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного частью 6 настоящей статьи, застройщик уплачивает гражданину — участнику долевого строительства, приобретающему жилое помещение для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере, определяемом пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей». Если недостаток (дефект) указанного жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, не является основанием для признания такого жилого помещения непригодным для проживания, размер неустойки (пени) рассчитывается как процент, установленный пунктом 1 статьи 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 «О защите прав потребителей», от стоимости расходов, необходимых для устранения такого недостатка (дефекта)».

Если застройщик отказывается добровольно устранять все выявленные собственниками квартир дефекты, то рекомендуется сразу обращаться в суд. Помимо указанных выше требований, можно попробовать получить с застройщика неустойку.

Стоит учитывать, что юристы часто путают правила взыскания неустойки по 214-ФЗ за срыв сроков строительства и правила взыскания пени по закону о защите прав потребителей за неисполнение обязательств по гарантии.

В п.5 ст.28 последнего закона четко сказано, что потребитель может требовать возмещения убытков за нарушение сроков выполнения работ (это более 45 дней после подачи претензии). Пеня взыскивается за каждый день. А ее размер определяется из цены выполнения услуги. Зачастую в исках ставят 3% от полной цены, умноженной на 1/300 от ставки рефинансирования ЦБ РФ. Однако судья все равно рассчитает неустойку по закону, опираясь на конкретный случай.

В рамках гарантийных обязательств любые неполадки фиксируются управляющей компанией по факту обращения жильцов или в результате собственного обнаружения. Далее УК составляет официальное письмо застройщику с просьбой прислать комиссию для фиксации факта неполадки. По итогам работы комиссии составляется акт, подтверждающий или опровергающий наличие гарантийного случая. В случае подтверждения застройщик своими силами устраняет неполадку или выбирает подрядчика и оплачивает его услуги. По итогам повторно составляется акт об устранении дефекта.

Под гарантию не попадает ущерб, причинённый общему имуществу в процессе неверной эксплуатации дома, а также повреждения, сделанные самими жильцами. Среди них: ремонт лифтов, замена битых дверей и стёкол, ремонт системы контроля и управления доступом и видеоустройства, ремонт МОП, замены утраченных светильников и люстр, поврежденное автотранспортом благоустройство двора, протечка кровли в том случае, если кровля или ее часть относится к квартире и жильцы осуществляли ремонт или переделки.

Конечно, существует и ряд случаев, когда мы бываем вынуждены отказать в ремонте по гарантии: например если проштробили стены или установили окна в пол. В этом случае гарантия снимается со всего дома, так как была нарушена пароизоляция и виноваты в этом сами жильцы.

Это значит, что на все ее элементы распространяется общая гарантия — до 3-х лет. Правило не работает в том случае, если после приемки владелец самостоятельно заменил те или иные узлы (к примеру, радиаторы отопления).

Источник

Гарантийные обязательства застройщика на общедомовое имущество

Гарантийные обязательства застройщика на общее имущество многоквартирного дома. Как заставить застройщика их исполнять?

Последние несколько лет в России активно растет объем жилого и нежилого строительства. Однако рост объемов строительства неизбежно влечет и массу самых разных проблем, возникающих при оформлении и исполнении договоров участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), либо договоров купли-продажи недвижимости (далее – ДКП), а также дальнейшей эксплуатации полученных по ним жилых и нежилых помещений.

Нередко возникает ситуация, когда по прошествии длительного времени обнаруживаются существенные недостатки общедомового имущества или же отдельных помещений, препятствующие их нормальной эксплуатации.

В этом случае у собственников часто возникают вопросы: какой гарантийный срок на качество работ установлен на дом в целом и как заставить застройщика устранить недостатки общего имущества многоквартирного дома?
Итак, обо всем по порядку.

Кто может потребовать устранения недостатков в общем имуществе многоквартирного дома?

На общедомовое имущество распространяются общие гарантийные условия, если иное не указано в договоре.

Потребовать устранения недостатков в общем имуществе МКД вправе любой собственник недвижимости, доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме которого, в силу ст. 290 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ст. 36 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) автоматически переходит к приобретателю жилого или нежилого помещения (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»). При этом если обращаться с таким требованием напрямую к застройщику или в суд — собирать подписи, или согласие с остальных жильцов дома не требуется.

Право на обращение в суд любого собственника жилья, в том числе приобретенного в рамках участия в договоре участия долевом строительстве, подтверждено достаточно обширной судебной практикой (см. апелляционные определения коллегий по гражданским делам: Оренбургского облсуда от 19 декабря 2017 г. по делу N 33-9130/2017; Хабаровского краевого суда от 9 января 2017 г. по делу N 33-75/2017; Московского городского суда от 22 июня 2015 г. N 33-17523/15 и др.).

Примечание: в качестве исключения, пожалуй, можно привести пример, когда собственник или управляющая организация (ТСЖ/ТСН) обращаются с иском в суд о взыскании убытков (ст. 15 ГК РФ) с застройщика, возникших в связи с самостоятельным устранением, либо необходимостью устранения недостатков общего имущества. Если именно такой способ защиты решили выбрать собственники, то важно помнить, что по правилам ч. 2 ст. 44 ЖК РФ принятие решения как о капитальном, так и текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Поэтому для начала необходимо провести общее собрание собственников МКД, на котором:

• выбрать способ устранения недостатков (ремонт своими силами либо заключение договора с подрядной организацией);
• определить порядок финансирования устранения недостатков (аккумулирование денежных средств на едином счете, финансирование собственниками ремонта в зависимости от стоимости сметы и т.д.);
• принять решение по вопросу довнесения денежных средств в случае отказа в удовлетворении требований или нехватки реально взысканной с застройщика суммы на устранение таких недостатков;
• наделить полномочиями для обращения в суд от имени всех собственников управляющую организацию либо конкретного собственника (например, старшего по дому или члена совета дома).

Важно также помнить, что такие убытки могут быть взысканы только в пользу всех собственников многоквартирного дома (например, на единый счет), но не конкретного собственника. Невыполнение перечисленных требований может повлечь отказ в удовлетворении иска судом. Пример – Апелляционное определение Московского городского суда от 20.04.2018 по делу № 33-17962/2018. В этом деле суд указал, что если общее собрание не приняло решение по ряду вопросов, то у истца нет полномочий требовать с застройщика убытки за допущенные недостатки. Решение было основано на положениях ст. ст. 12, 15, п. 1 ст. 247 ГК РФ, ч. 2 ст. 44, ч. 2 ст. 46 ЖК РФ.

Необходимо отметить следующее:

• ТСЖ (ТСН) не обязано подтверждать свои полномочия общим собранием жильцов дома, поскольку изначально создано для защиты прав и интересов собственников МКД. К такому выводу, например, пришел Арбитражный суд Свердловской области по делу № А60-49834/2014 от 06.06.2015 года.
• Управляющая компания для обращения в суд в интересах собственников МКД должна иметь соответствующие полномочия, оформление по итогам общего собрания собственников квартир МКД (см. Постановление по делу № А56-6036/2014 АС Северо-Западного округа от 09.02.15 года; постановление 9 ААС от 16 января 2015 г. № 09АП-54844/14).

Если управляющая компания или ТСЖ (ТСН) отказывается принимать меры по защите интересов жильцов, любой собственник вправе обратиться в суд с иском к застройщику об устранении недостатков общего имущества дома по гарантии.

Что делать собственнику, если обнаружены недостатки общедомового имущества?

При обнаружении недостатков в имуществе, не относящемся к отдельным квартирам (подъезды, отмостка, фасад, кровля и пр.), необходимо:

1. Зафиксировать выявленные недостатки актом, составленным по инициативе любого жильца совместно с управляющей компанией или ТСЖ (ТСН).
2. Подготовить претензию к застройщику с требованием об устранении недостатков в досудебном порядке и в рамках исполнения гарантийных обязательств (хотя досудебный претензионный порядок в данном случае не является обязательным).
3. В случае оставления вашей претензии без внимания либо отказа в ее удовлетворении подготовить исковое заявление в суд с учетом всех обстоятельств дела. Вы можете подготовить иск самостоятельно, привлечь на помощь юриста либо доверить это вашей управляющей компании или ТСЖ (ТСН).

После получения досудебной претензии, застройщику надлежит исправить все обнаруженные недостатки, при этом срок должен быть определен по согласованию с собственником. При нарушении согласованных сроков устранения недостатков застройщик будет обязан выплатить пени в размере 1% от цены товара, что установлено Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» (далее — ЗоЗПП), если помещение приобреталось гражданином у организации или индивидуального предпринимателя по ДКП или ДДУ исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Нормативная база: чем закреплены гарантийные обязательства застройщика

Итак, помещение может быть приобретено как по договору купли-продажи, так и по договору участия в долевом строительстве. Давайте разберемся, какая нормативная база применяется к тем или иным правоотношениям.

Если помещение приобретено по договору участия в долевом строительстве:

Гарантийные обязательства застройщика прописаны в ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ).

Данная статья гласит, что передаваемый участнику долевого строительства объект должен соответствовать по своему качеству не только условиям договора, но и иным нормам: градостроительным, техническим документам, проектной документации и т.д.

Застройщик, передавая объект, обязан представить участнику ДДУ документацию по эксплуатации объекта, включая сведения о сроке службы всего объекта и отдельных его элементов.

Если помещение приобретено по договору купли-продажи:

В данном случае к отношениям сторон по договору купли-продажи недвижимости (§ 7 ГК РФ), в силу п. 5 ст. 454 ГК РФ, должны применяться общие положения о гарантийных сроках и сроках обнаружения покупателем недостатков, предусмотренные ст. ст. 470-471 и ст. ст. 476-477 ГК РФ, а если помещение приобреталось гражданином у организации или индивидуального предпринимателя исключительно для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, то положения ст. 5 и ст. 19 ЗоЗПП.

Примечание: независимо от того, была ли приобретена недвижимость по договору ДДУ либо ДКП, для личных, семейных и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской, — к указанным правоотношениям применяются нормы закона «О защите прав потребителей», (для ДДУ в той части, в которой данные правоотношения не урегулированы Законом №214-ФЗ).

Сроки гарантии застройщика на общедомовое имущество

Забегая немного вперед, отмечу, что вне зависимости от того, приобреталось помещение по ДДУ или ДКП, срок гарантии на объект долевого строительства* не может быть менее 5 лет на и не менее 3 лет на инженерное и прочее технологическое оборудование.

Примечание: В связи с изменениями, внесенными в пункт 2 статьи 2 Закона № 214-ФЗ Федеральным законом от 03.07.2016 N 304-ФЗ (далее — Закон № 304-ФЗ) и вступивших в силу с 1 января 2017 года (ч. 1 ст. 7 Закона № 304-ФЗ) из понятия объекта долевого строительства исключено общее имущество в многоквартирном доме. Между тем, тот факт, что из закона удалено указание на возможность отнесения к объектам долевого строительства общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, не освобождает застройщика от гарантийных обязательств на общее имущество МКД. Еще в 2013 году Верховным Судом РФ была сформирована правовая позиция, согласно которой общее имущество многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) не может являться предметом договора участия в долевом строительстве (п. 38 «Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013). Представляется, что исключение из понятия объекта долевого строительства общего имущества в многоквартирном доме было, прежде всего, связано с тем, чтобы обезопасить собственников от ситуаций, когда общее имущество многоквартирного дома может оказаться в собственности третьих лиц (подвальные помещения, лестничные клетки и т.д.), которые будут использовать помещение в своих интересах, нарушая права жильцов ( пример из личной практики ).

Однако при разрешении споров с застройщиками по гарантии на общедомовое имущество суды руководствуются разной нормативной базой. Подробнее об этом ниже.

Если помещение приобретено по договору участия в долевом строительстве:

Гарантийный срок на общедомовое имущество исчисляется с момента передачи объекта участнику ДДУ, что должно быть зафиксировано соответствующим актом.

Ранее упомянутая статья 7 Закона № ФЗ-214 гласит следующее:

• Срок гарантии на объект долевого строительства не может быть менее 5 лет (п. 5 указанной статьи), но этот срок не касается технологического и инженерного оборудования;
• Гарантия на инженерное и прочее технологическое оборудование (лифты, отопление, вентиляция и так далее) не может быть менее 3 лет.

Во всех случаях гарантийный срок может быть увеличен договором, но уменьшен быть не может. Договором могут быть предусмотрены разные сроки гарантии на различные элементы многоквартирного дома. Например, один срок – на кладку или межпанельные швы, а другой срок – на кровлю. Также могут быть разделены гарантийные обязательства на каждую квартиру в отдельности и на весь дом целиком.

Примечание: некоторые застройщики, устанавливают в договорах условие о том, что гарантийный срок начинает исчисляться с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию. Как известно, почти во всех случаях срок ввода многоквартирного дома в эксплуатацию и срок передачи помещений будущим собственникам не совпадают. Разница во времени между этими событиями может составлять шесть месяцев, соответственно указанные условия договора искусственно уменьшают установленный законом гарантийный срок, который не может быть менее пяти лет. Таким образом, такие условия договора не соответствуют букве закона и ущемляют права собственников помещений, указанная позиция была изложена Верховным Судом РФ в постановлении от 18.12.2014 № 303-АД14-7399 (см. также Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 14.01.2020 по делу № Ф07-16546/2019).

Точно так будут ничтожными условия, которыми застройщик освобождается от исполнения своих гарантийных обязательств полностью или частично

Если помещение приобретено по договору купли-продажи:

Гарантийный срок на общедомовое имущество в данном случае исчисляется аналогичным образом, т.е. с момента передачи помещения покупателю (пункт 1 статья 471 ГК РФ).

В качестве дополнительной нормативной базы можно отметить, что исходя из положений ст. ст. 130, 133, 134, 135, 289, 290 ГК РФ и ст. ст. 36-40 ЖК РФ общее имущество в многоквартирном доме представляет собой сложную и неделимую вещь, одновременно является принадлежностью главной вещи — совокупности всех квартир и отдельных нежилых помещений многоквартирного дома (см. постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.10.2016 N Ф05-5844/12, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 15.07.2016 N Ф07-4443/16), следовательно, гарантийные сроки на общедомовое имущество не могут быть меньше, чем гарантийный срок на продаваемую квартиру (т.е. 5 лет), если иной срок, (больший), не установлен договором.

В одних случаях суды приходят к выводу о том, что застройщик, установив гарантию качества объекта долевого строительства по ДДУ, по сути гарантирует надлежащее качество данного имущества в целом, поэтому собственники, приобретшие помещения в таком доме договору купли-продажи, также могут воспользоваться правами, предоставленными участникам долевого строительства в части предъявления претензий по качеству общего имущества в пределах указанных выше гарантийных сроков, установленных п. 5 и п. 5.1 ст. 7 Закона N 214-ФЗ (см. решение Ленинского районного суда г. Владимира Владимирской области от 01.11.2016 по делу № 2-2227/2016).

Кроме того, суды, обосновывая применение ст. 7 Закона № 214-ФЗ к отношениям сторон договора купли-продажи, отмечают особый статус продавца, который является лицом, осуществившим постройку многоквартирного дома, в котором покупателем было приобретено помещение, и впервые выпустившим данное помещение в гражданский оборот (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Тюменского областного суда от 21.06.2017 по делу № 33-3389/2017, решение Октябрьского районного суда г. Красноярска Красноярского края от 17.05.2017 по делу № 2-679/2017).

В других случаях суды применяют к отношениям сторон по договорам купли-продажи в части сроков предъявления требований к качеству этих помещений и общего имущества в соответствующем доме положения ст. 756 ГК РФ и п. 3 ст. 29 Закона № 2300-I о пятилетнем сроке предъявления претензий к качеству работ, выполненных в отношении строения или иного недвижимого имущества (см. постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2013 № 12АП-2230/13, апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 16.02.2017 по делу № 33-2028/2017).

Что входит в гарантийные обязательства застройщика?

В случае выявления существенных недостатков, препятствующих нормальной эксплуатации объекта, обязанности застройщика прописаны в ч. 2 ст. 7 214-ФЗ:

• Безвозмездно устранить все выявленные недостатки в разумный срок с момента их обнаружения и предоставления ему информации по ним;
• Соразмерно снизить цену объекта по договору;
• Возместить собственнику объекта все расходы, понесенные им на устранение недостатков.

ВАЖНО: обращаться с претензиями касаемо качества объекта можно лишь к застройщику, но не к подрядчику. Последний отвечает за исполнение обязательств только перед застройщиком, о чем сделан вывод, например, в Постановлении по делу № А03-6458/2009 ФАС Западно-Сибирского округа от 07.09.2010 года.

Когда гарантия на общее имущество дома не действует?

Застройщик освобождается от обязанности устранить выявленные недостатки, если недостатки:
• вызваны неправильной эксплуатацией объекта, нарушениями правил установки того или иного оборудования или ввиду самовольных действий владельцев объектов или третьих лиц;
• возникли вследствие естественного износа оборудования или элементов объекта (например, стирание краски на ступенях или перегорание светового оборудования);
• обусловлены возникновением аварийной ситуации, связанной с нарушением работы технологических систем.

Указанные положения прописаны в ч. 7 ст. 7 закона 214-ФЗ и, по сути, законом установлена презумпция вины застройщика. Обязанность по доказыванию того факта, что недостатки возникли не по вине застройщика, возлагается на него же.

Гарантия застройщика на общедомовое имущество — судебная практика

Ниже привожу судебную практику, которую удалось найти в СПС «Консультант плюс».

Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 24.10.2019 N Ф01-5169/2019 по делу № А43-43983/2018
Карточка дела

Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 11.12.2019 N Ф04-5570/2019 по делу N А70-15034/2017

Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 20.11.2019 по делу N 88-374/2019, 88-373/2019

Помощь юриста

В любой из ситуаций формирование доказательной базы и аргументация претензий к застройщику невозможны без квалифицированной юридической помощи и в каждом конкретном случае разумно обратиться к адвокату за получением консультации именно по вашей проблеме.

Для составления искового заявления или требования в адрес застройщика рекомендуется воспользоваться помощью опытного юриста, поскольку от убедительности собранной доказательной базы и правовой аргументации будет зависеть успешность спора с застройщиком.

Больше интересных статей в моем блоге.

Статья подготовлена с использованием материалов СПС «Консультант плюс» и СПС «Гарант».

Поделиться «Гарантийные обязательства застройщика на общедомовое имущество»

Источник